A multipropriedade é um modelo de aquisição imobiliária que vem crescendo no Brasil. No entanto, antes de investir, é essencial entender como funciona, os riscos envolvidos e os custos ocultos que podem transformar um sonho em um grande problema financeiro e jurídico.

O Que É Multipropriedade?

A multipropriedade permite que diversas pessoas compartilhem a posse de um imóvel, cada uma tendo direito ao uso por um período determinado do ano. Esse modelo foi regulamentado no Brasil pela Lei nº 13.777/2018 (Planalto), que estabelece regras para esse tipo de divisão e para a administração dos bens envolvidos.

O modelo funciona de forma semelhante ao timeshare, amplamente utilizado nos Estados Unidos e na Europa, onde é regulamentado há décadas por entidades como a American Resort Development Association (ARDA) (www.arda.org) e o European Consumer Centre (ECC) (www.ecc-net.eu).

Quando a lei de multipropriedade foi criada no Brasil?

No Brasil, a multipropriedade foi regulamentada em 2018 com a Lei nº 13.777, que modificou o Código Civil para incluir essa modalidade de propriedade. Até então, muitos contratos eram firmados sem uma base legal sólida, o que gerava conflitos entre consumidores e incorporadoras.

Exemplos internacionais de multipropriedade

Nos Estados Unidos e na Europa, a multipropriedade existe há décadas. Em países como a Espanha e Portugal, há uma forte regulamentação para proteger os consumidores de abusos. Nos EUA, o ARDA regula o setor e garante transparência nas transações. Na Europa, o ECC-Net fornece assistência a consumidores que enfrentam problemas com contratos de timeshare.

Por que a multipropriedade não funciona bem no Brasil?

Apesar do crescimento desse modelo no Brasil, existem diversas reclamações e problemas, como:

• Vendas Teatrais: As vendas são realizadas em eventos cuidadosamente coreografados, onde os próprios vendedores fingem estar comprando cotas para criar a ilusão de alta demanda.

• Pressão e Manipulação: Muitas empresas utilizam estratégias de vendas abusivas para pressionar os consumidores a assinarem contratos rapidamente. Além disso, em alguns casos são ofertadas bebidas alcoólicas, o que pode reduzir a capacidade de análise crítica.

• Contratos Longos e Complexos: Pouco ou nada é explicado sobre as condições de pagamento, taxas extras e outros custos futuros.  O Procon-SP já alertou sobre reclamações frequentes envolvendo esses empreendimentos.

• Expectativas x Realidade: Após a compra, os consumidores descobrem que os imóveis/ serviços oferecidos aos hospedes são inferiores aos  que podem ser alugados diretamente no mercado.

• Dificuldade de Uso: Reservar o período desejado pode ser um desafio, especialmente em épocas de alta demanda.

• Mercado Secundário Inexistente: Revender a cota é quase impossível, pois há desconfiança no mercado brasileiro. Relatos no Reclame Aqui (www.reclameaqui.com.br) mostram que muitos compradores enfrentam entraves para revender suas cotas

Custos Invisíveis

Além do valor da cota, os consumidores devem considerar custos como:

• Taxas de Manutenção: Podem variar de R$ 100 a R$ 500 mensais.

• Despesas Extras: Reformas, taxas de limpeza e melhorias.

• Impostos: IPTU anual repassado aos multiproprietários.

• Custos de Troca: Para usar semanas em outros destinos, taxas de até R$ 2.000 podem ser cobradas.

• Correção monetária e reajustes anuais, que podem ser superiores à inflação.

• Multas, taxas de corretagem e de cancelamento previstas em contrato que podem chegar em até 80% do valor pago, que dificultam a saída do investimento.

Segundo o Banco Central do Brasil (www.bcb.gov.br), muitos contratos de multipropriedade embutem juros elevados, tornando o investimento desvantajoso ao longo do tempo.

Analisando a Multipropriedade Como Investimento

A multipropriedade é frequentemente apresentada como um ótimo investimento, mas uma análise financeira detalhada mostra que essa opção pode não ser tão vantajosa.

Valor analisar um exemplo de uma multipropriedade vendida em Fortaleza:

O Custo da Compra

Um apartamento em Fortaleza pode ser vendido no modelo de multipropriedade para 52 donos , cada um pagando R$ 33 mil por uma semana de uso. No total, a construtora arrecada R$ 1.716.000 , enquanto o valor de mercado desse mesmo imóvel é de R$ 300 mil (fonte: Zap Imóveis).

Isso significa um lucro de 572% para a construtora.

O Custo Total em 5 Anos

Agora, vamos analisar os custos da multipropriedade de Fortaleza ao longo de cinco anos:

• Custo inicial: R$ 66 mil por 2 semanas, parcelado em 60 meses. Com correções, o pagamento total será de R$ 83.160 .
• Condomínio: R$ 240 mensais, totalizando R$ 14.400 em 5 anos (sem considerar correções anuais).
• IPTU e manutenção: Aproximadamente R$ 5.000 .
• Taxas de troca de semanas: Em média R$ 2.500 .

Gasto total em 5 anos: R$ 105.060 .

Comparação com Aluguel de Temporada

Uma alternativa mais econômica e flexível seria alugar um imóvel semelhante durante as férias via Airbnb ou Booking ( www .airbnb .com / www .booking .com ). O mesmo empreendimento em Fortaleza custará:

• Considerando uma diária de R$ 850 em alta temporada, duas semanas de hospedagem (14 dias) custariam R$ 11.900 por ano .
• Em 5 anos, esse custo totalizaria R$ 59.500 .

Ou seja, alugar um imóvel sai 43% mais barato do que comprar uma multipropriedade .

Vantagens do Aluguel Sobre a Multipropriedade

Além da economia financeira, o aluguel de temporada apresenta outras vantagens:

✔ Sem custos fixos adicionais: Você não precisa pagar condomínio, IPTU, taxas de manutenção ou taxas de troca.
✔ Mais flexibilidade: você pode escolher diferentes destinos a cada ano, sem ficar preso em um único local.
✔ Sem compromisso financeiro de longo prazo : A multipropriedade exige um contrato temporário e difícil de revender ou cancelar.

✔ Maior comodidade: Os hospedes tradicionais costumam ter comodidades que os sócios-proprietários não tem, como arrumação diária, alimentação e bebidas inclusas, dentre outros.

Quando É Possível Cancelar o Contrato?

Segundo o Código de Defesa do Consumidor (CDC), o consumidor pode cancelar o contrato nos seguintes casos:

• Até 7 dias após a compra;

• Propaganda enganosa ou omissão de informações.

• Cláusulas abusivas, como multas superiores a 10%.

• Falta de transparência sobre custos extras.

Importante: Após a conclusão do imóvel com emissão da escritura, o cancelamento do contrato não é mais possível, sendo necessária a revenda da cota.

Quando a Multipropriedade Pode Ser Vantajosa?

Apesar das críticas, a multipropriedade pode ser interessante para:

• Famílias que viajam regularmente para o mesmo destino.

• Pessoas que desejam dividir custos para ter acesso a imóveis de alto padrão.

• Quem tem um calendário de férias fixo e busca comodidade.

No entanto, é fundamental analisar as condições contratuais, os custos envolvidos e as possibilidades de revenda antes de tomar uma decisão. 

Conclusão: Vale a pena investir em multipropriedade?

Antes de investir em multipropriedade, é fundamental analisar os custos, os desafios e a possibilidade de cancelamento. É imprescindivel também procurar ajuda jurídica. Em muitos casos, alugar um imóvel pode ser mais vantajoso do que comprar uma cota de multipropriedade.